不動産とは
不動産 （ふどうさん、 res immobilis 、 immovable property, immovables ）は、（準） 国際私法 や 大陸法 系の 民事法 で用いられる概念であり、大まかにいうと 土地 とその 定着物 、あるいはそれらに対する 物権 を広く含むこともある。英米法系の民事法における 物的財産 (real estate, real property)に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。
日本法においては、 土地 及びその定着物をいうとされ（ 民法86条 ）、条文上の直接の根拠はないが、 建物 それ自体が土地とは別個の不動産とされる。これは比較法的には珍しい。この他にも特別の法律により 立木 、 鉄道財団 等も一個の不動産とされている。
また、本来は不動産ではないが、 法律 や 行政 上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして 船舶 、 航空機 、 鉱業権 などがある。
なお、「 固定資産 ＝不動産」ではない。
民法で定める不動産
土地 及びその 定着物 をいう（民法86条1項）。不動産以外の 物 は、全て 動産 （どうさん）である（同条2項）。
不動産は、その移動が容易でなく、かつ、 財産 として高価であるため、動産とは別個の規制に服する（ 民法177条 など）。
日本の 民法 においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（ 民法370条 ）。このため、 土地 を 売買契約 によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の 所有権 を当然には取得できないし、土地に 抵当権 を設定しても抵当権者は 建物 に対する抵当権を当然には取得しない。民法は不動産に 公示の原則 の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（ 民法177条 ）。
